Le taux d’endettement, un concept clé pour toute personne envisageant de souscrire à un crédit immobilier, un prêt à la consommation, ou tout autre type d’emprunt.
Que vous soyez un primo-accédant ou un investisseur aguerri, comprendre ce ratio est essentiel pour optimiser votre capacité d’emprunt et éviter les pièges de l’endettement maximal.
Comprendre le taux d’endettement
Le taux d’endettement est un indicateur financier qui mesure la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits, immobilier et éventuels autres crédits à la consommation.
En d’autres termes, il s’agit du ratio entre vos charges liées à vos emprunts et vos revenus nets mensuels.
Les banques utilisent ce calcul pour évaluer votre capacité de remboursement et déterminer si vous êtes éligible à un nouveau prêt immobilier ou à un rachat de crédits.
Calcul du taux d’endettement
Pour calculer le taux d’endettement, voici la formule simple :
(montant des mensualités + charges fixes x 100) / revenus (salaires nets + autres revenus)
- Mensualités de crédit : Il s’agit de l’ensemble des mensualités de vos crédits en cours, immobilier et consommation. Cela inclut le futur crédit immobilier que vous souhaitez souscrire, ainsi que vos éventuels autres crédits (crédit auto, prêt personnel, etc.).
- Charges fixes : Ce sont l’ensemble des dépenses que vous devez régler chaque mois de manière fixe, telles que le loyer, les impôts locaux, les charges de copropriété, les pensions alimentaires, etc.
- Revenus nets : Il s’agit de l’ensemble de vos revenus nets, c’est-à-dire vos revenus après déduction des cotisations sociales et des impôts. Cela inclut les salaires, les revenus locatifs, les pensions de retraite, etc.
Par exemple, si vous avez 1 000 euros de charges mensuelles liées à des crédits et que vos revenus nets s’élèvent à 3 000 euros, votre taux d’endettement sera : (1000×100) / 3000 = 33,33%
Les banques se réfèrent souvent à un seuil de 33 % pour estimer votre capacité d’emprunt.
Au-delà de ce pourcentage, elles considèrent que vous risquez de ne plus pouvoir honorer vos mensualités en cas de baisse de vos revenus ou d’augmentation de vos dépenses.
Depuis le 1er janvier 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a toutefois fixé un taux d’endettement maximum de 35%, assurance emprunteur comprise. Cela signifie que la somme de vos mensualités de crédit et de vos charges fixes ne doit pas dépasser 35% de vos revenus nets.
Importance du taux d’endettement
Comprendre et contrôler votre taux d’endettement est crucial pour plusieurs raisons.
Premièrement, un taux d’endettement élevé peut rendre difficile l’obtention de nouveaux crédits.
Deuxièmement, un niveau d’endettement excessif peut compromettre votre stabilité financière et limiter votre capacité à faire face à des imprévus financiers.
Maîtriser votre taux d’endettement vous permet d’optimiser la gestion de vos finances personnelles et de réaliser sereinement vos projets, qu’il s’agisse d’un achat immobilier ou d’un investissement locatif.
Quels impacts sur votre projet immobilier ?
Votre taux d’endettement est un élément déterminant pour la réussite de votre projet immobilier.
Il influence non seulement le montant que vous pouvez emprunter, mais aussi les conditions de votre prêt, comme le taux d’intérêt et la durée de remboursement.
En comprenant ces aspects, vous pourrez mieux préparer votre dossier de prêt, négocier avec votre banque et sécuriser votre achat immobilier.
Comment calculer votre taux d’endettement pour un crédit immobilier ?
Calculer votre taux d’endettement pour un crédit immobilier est une étape indispensable pour tout emprunteur.
En plus de la formule de base, il est crucial de prendre en compte les spécificités liées aux différents types de prêts immobiliers.
Que vous envisagiez un prêt amortissable classique, un prêt in fine ou un prêt relais, chaque situation mérite une attention particulière.
Les éléments à inclure dans le calcul
Pour un calcul précis de votre taux d’endettement, ne négligez aucun détail.
Les éléments à inclure sont :
- Revenus nets : Salaire, primes, revenus locatifs, pensions, etc.
- Charges fixes : Crédits en cours, pensions alimentaires, loyers si vous êtes locataire, etc.
- Nouveaux crédits : Montant des mensualités du prêt immobilier envisagé.
Par exemple, si vous avez 2 500 euros de revenus nets mensuels et 400 euros de charges fixes, et que vous envisagez un prêt immobilier avec des mensualités de 1 000 euros, votre taux d’endettement sera :
(400 +1000) x100) / 2500 = 56%
Autre exemple de calcul
Prenons l’exemple d’un emprunteur souhaitant souscrire un crédit immobilier de 200 000 euros sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 1%. Son salaire net mensuel s’élève à 2 000 euros et il a un crédit auto en cours de 200 euros par mois. Il n’a pas d’autres charges fixes.
Calculons son taux d’endettement :
- Mensualités de crédit : 980 euros (estimation à partir du montant du prêt, de la durée et du taux d’intérêt)
- Charges fixes : 200 euros (crédit auto)
- Revenus nets : 2 000 euros
Taux d’endettement = (980 + 200) /2 000 x 100 = 59%
Dans cet exemple, le taux d’endettement de l’emprunteur est de 59%, ce qui est supérieur au plafond de 35% fixé par le HCSF. Il ne pourra donc pas obtenir le prêt immobilier dans les conditions souhaitées.
Adapter son projet en fonction du taux d’endettement
Si votre calcul montre un taux d’endettement trop élevé, il est temps de revoir votre projet immobilier.
Négocier une réduction du prix d’achat, augmenter votre apport personnel ou étendre la durée de remboursement sont des pistes que vous pouvez explorer.
Apporter un apport personnel plus important vous permettra en effet de réduire le montant du crédit immobilier à emprunter, donc les mensualités.
Diminuer vos charges fixes ou renégocier vos crédits à la consommation vous permet aussi d’obtenir un taux d’intérêt plus bas. Vous pouvez réduire votre loyer en déménageant dans un logement moins cher par exemple, etc.
Rallonger la durée du crédit permettra aussi de diminuer les mensualités, mais vous paierez plus d’intérêts sur la durée totale du prêt.
Augmenter vos revenus est une autre astuce, en recherchant un emploi mieux rémunéré ou en demandant une augmentation de salaire.
Par ailleurs, certaines banques peuvent accepter un taux d’endettement légèrement supérieur à 33 % si votre dossier présente de solides garanties, comme un revenu stable et élevé.
Conseils pour mieux gérer votre endettement
Le secret réside dans l’équilibre entre les revenus et les charges tout en gardant une marge de manœuvre suffisante pour faire face aux imprévus.
Voici quelques conseils pour mieux gérer votre endettement et optimiser votre capacité d’emprunt.
Prévoir un budget réaliste
Le premier pas vers une gestion efficace de votre endettement est d’établir un budget réaliste.
Listez toutes vos sources de revenus et toutes vos dépenses, y compris les charges fixes et variables.
En gardant un œil sur vos finances, vous pourrez identifier les zones où vous pouvez réduire vos dépenses et ainsi améliorer votre taux d’endettement.
Éviter les crédits à la consommation
Les crédits à la consommation peuvent rapidement alourdir votre taux d’endettement.
Si possible, évitez de multiplier ce type de prêts et concentrez-vous sur des emprunts destinés à des investissements durables, comme l’immobilier.
Si vous avez déjà plusieurs crédits à la consommation, envisagez un rachat de crédits pour alléger vos mensualités et simplifier la gestion de votre endettement.
Gérer les imprévus
Il est important de prévoir une marge de sécurité pour faire face aux imprévus financiers.
Une épargne de précaution équivalente à trois à six mois de revenus peut vous aider à mieux gérer les aléas de la vie sans compromettre votre capacité de remboursement. Surveillez régulièrement l’évolution de vos finances personnelles pour ajuster votre budget en conséquence.
