L’indivision est une situation juridique qui survient souvent après une succession, lorsque plusieurs héritiers se retrouvent propriétaires d’un bien immobilier. C’est une situation complexe pouvant rapidement devenir une source de conflits.
Pour sortir de l’indivision, il y a plusieurs possibilités. Si vous choisissez de sortir de l’indivision par voie amiable, il est souvent nécessaire de faire appel à un notaire.
L’intérêt de sortir d’une indivision
Même si vous vous entendez très bien avec les co-indivisaires, le fait d’être plusieurs propriétaires sur un seul bien sera tôt ou tard source de conflits. Pour mettre fin à cette situation et pour éviter cela, la sortie de l’indivision est une décision adéquate.
Si vous tenez à vendre le bien indivis, il est fortement conseillé de procéder à la sortie de l’indivision afin de faciliter le processus : cette opération va permettre de répartir de manière équitable les actifs entre les co-indivisaires.
Dans certains cas, la sortie de l’indivision n’est pas recommandée, mais obligatoire dans le plan de succession.
Sortir de l’indivision : que faut-il faire ?
Tous les co-indivisaires ne voudront pas forcément sortir de l’indivision, mais si l’un d’eux veut procéder à cette opération, il devra faire part de sa volonté aux autres membres.
Dans ce cas, les co-indivisaires restant peuvent réaliser un rachat de parts de ceux qui veulent sortir de l’indivision ; il est également possible d’envisager une licitation qui va arrêter l’indivision.
La sortie de l’indivision peut se faire par voie amiable. Les co-indivisaires peuvent être d’accord sur ce procédé, mais il faut tout de même faire appel à un notaire, car c’est lui qui rédigera un acte liquidatif en bonne et due forme.
Sachez que l’intervention du notaire est obligatoire si le bien concerné est un immeuble, dans ce cas il faut faire une publication de vente au Service de la publicité foncière.
La sortie de l’indivision peut également se faire par voie judiciaire au tribunal de grande instance, c’est en effet la procédure à suivre en cas de désaccord entre les co-indivisaires.
L’indivisaire qui souhaite réaliser cette sortie de l’indivision devra alors se faire épauler par un avocat, ce dernier pourra le conseiller sur la meilleure solution. Tout au long de la procédure, un huissier et un notaire participeront également.
Les frais de notaire lors d’une sortie d’indivision
Lorsqu’un bien immobilier se trouve en indivision, la vente ou le rachat des parts par l’un des indivisaires implique généralement des frais de notaire.
Ces frais couvrent plusieurs postes comme les honoraires du notaire, les droits de mutation, les frais d’enregistrement et les débours.
Les honoraires du notaire sont fixés par décret et dépendent de la valeur du bien ou de la part de bien vendue. Ils sont calculés sur une base tarifaire dégressive, donc plus le montant de la transaction est élevé, moins le taux des honoraires est élevé.
Pour un bien vendu jusqu’à 6 500 euros, les honoraires sont de 3,945 %. Pour un bien vendu entre 6 500 euros et 17 000 euros, les honoraires sont de 1,627 %.
Pour un bien vendu entre 17 000 euros et 60 000 euros, ils sont de 1,085 %. Et pour un bien vendu au-delà de 60 000 euros, les honoraires sont de 0,814 %.
Comment calculer les frais de notaire en cas de sortie d’indivision ?
Pour avoir une estimation précise des frais de notaire lors d’une sortie d’indivision, vous pouvez utiliser un calculateur en ligne ou consulter directement un notaire. Néanmoins, vous pouvez avoir une idée approximative en tenant compte de certains éléments.
D’abord, il faut prendre en compte la valeur du bien en indivision, puis compter les émoluments proportionnels du notaire, calculés en fonction de la valeur du bien.
Il faut également ajouter les frais d’enregistrement et les droits de mutation. Enfin, s’il y a des frais judiciaires (en cas de conflit entre les indivisaires par exemple), il faut également les intégrer dans le calcul.
Les droits de sortie d’indivision : un aspect à ne pas négliger
Lorsque vous sortez d’une indivision, vous devez également prendre en compte les droits de sortie d’indivision. Il s’agit d’un droit de 2,5 % sur la valeur des biens immobiliers qui sont sortis de l’indivision.
Ces droits sont dus par celui qui sort de l’indivision, soit parce qu’il rachète les parts des autres indivisaires, soit parce qu’il vend sa part à un tiers.
Ces droits sont calculés sur la valeur du bien ou des parts, après déduction d’éventuelles dettes liées à l’indivision. Ils sont à régler au moment de la signature de l’acte de sortie d’indivision.
Le rachat de parts en indivision : une alternative à la vente
Une autre solution pour sortir d’une indivision peut être le rachat de parts par l’un des indivisaires. Cela permet à l’un des co-propriétaires de racheter les parts des autres, et donc de devenir le seul propriétaire du bien.
Le rachat de parts entraîne également des frais de notaire, calculés sur la base de la valeur des parts rachetées. L’indivisaire qui rachète les parts doit également payer les droits de sortie d’indivision.
Faire appel à un avocat pour sortir de l’indivision
Lors d’une sortie d’indivision, il est judicieux de faire appel à un avocat pour vous conseiller et vous aider à faire valoir vos droits.
Un avocat peut vous aider à négocier la répartition des parts, à résoudre les éventuels conflits avec les autres indivisaires, et à vous accompagner dans les démarches administratives.
Les honoraires de l’avocat viennent s’ajouter aux frais de notaire, il est donc important de les prendre en compte dans votre budget. Le tarif d’un avocat peut varier en fonction de sa spécialisation, de sa localisation et de la complexité de votre situation.
La publicité foncière, une étape clé lors de la sortie d’indivision
La publicité foncière est une procédure incontournable lors de la sortie d’indivision. Elle constitue l’étape finale de l’acte notarié, et permet de rendre officielle la nouvelle répartition des biens au regard de la loi.
Cela consiste en l’inscription des modifications de propriété dans les registres fonciers. Cette démarche donne une garantie légale à l’acte notarié, et informe les tiers du changement de situation.
Ces frais de publicité foncière correspondent à 0,1 % du montant de la transaction : ils sont dus par celui qui déclenche la sortie d’indivision, qu’il s’agisse d’un rachat de soulte ou d’une vente à un tiers.
Au moment de la rédaction de l’acte notarié, le notaire est également tenu de vérifier l’existence d’un droit de préemption sur le bien.
Le droit de préemption permet à une personne ou une entité (comme une commune ou un département) d’acheter un bien immobilier en priorité, avant qu’il ne soit vendu à une autre personne ou entité. Si un droit de préemption est exercé, cela peut également engendrer des frais supplémentaires.
Le rachat de soulte, une solution pour maintenir le bien dans la famille
Le rachat de soulte est une autre solution envisageable pour sortir d’une indivision sans vendre le bien immobilier à un tiers, cette option est souvent utilisée lorsque l’un des co-propriétaires souhaite conserver le bien dans la famille.
Il s’agit pour l’un des indivisaires de racheter la part des autres, ce qui lui permet de devenir le seul propriétaire du bien.
Les frais de notaire lors d’un rachat de soulte sont généralement moins élevés que lors d’une vente, car ils sont calculés sur la valeur de la part rachetée et non sur la valeur totale du bien. En général, ils représentent entre 7 et 8% du montant de la soulte.
Si le bien est neuf, notamment s’il a moins de cinq ans, les frais de notaire seront encore réduits et peuvent baisser jusqu’à 2% du montant de la soulte.
Cependant, le rachat de soulte entraîne des droits de sortie d’indivision, calculés sur la valeur de la part rachetée après déduction éventuelle des dettes.
Rassurez-vous : les droits de mutation, les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière sont déjà compris dans les frais de notaire.
Sachez que le rachat de soulte peut nécessiter un financement, pouvant lui-même engendrer des frais supplémentaires (intérêts, garanties, frais de dossier…).
Importance de la convention d’indivision pour prévenir les conflits
La convention d’indivision est un outil juridique pouvant aider à prévenir les conflits entre indivisaires. Ce document rédigé par un notaire, donne un cadre légal à l’indivision et définit les droits et obligations de chaque indivisaire.
Elle peut prévoir la répartition des charges, la gestion du bien, les modalités de sortie de l’indivision, etc.
La mise en place d’une convention d’indivision peut engendrer des frais de notaire supplémentaires, mais elle peut également permettre d’éviter des frais judiciaires en cas de conflit.
En l’absence de convention, tout litige entre les indivisaires doit être tranché par le tribunal judiciaire, ce qui peut être long et coûteux.
Une convention d’indivision ne peut pas être établie rétroactivement, elle doit être mise en place au moment de l’entrée en indivision.
